Grundsteuer: Warum die Reform verfassungskonform ist

Der juristische Streit um die neue Grundsteuer ist beendet - vorerst jedenfalls. Der Bundesfinanzhof hat mehrere Klagen gegen ein Bundesgesetz abgewiesen, das festlegt, nach welchen Kriterien der Wert von Grundstücken zum Zwecke der Grundsteuererhebung ermittelt wird.

Die Entscheidung ist für Millionen Menschen in den elf Bundesländern von Bedeutung, in denen die Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell erhoben wird. Die Nachbarn des Bundesfinanzhofs im noblen Münchner Villenviertel Bogenhausen betrifft das Urteil nicht. Bayern setzt bei der Erhebung der Grundsteuer auf ein landeseigenes Besteuerungsmodell - so wie auch Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Baden-Württemberg.

Welche Bundesländer folgen dem Bundesmodell?

Das heutige Urteil beruht auf drei Klagen von Grundstückseigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Sie waren der Auffassung, die Bundesregeln verstießen gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes und seien deshalb verfassungswidrig.

Konkret kritisieren sie die Berechnungsgrundlage, nach der der Wert ihrer Grundstücke ermittelt wird. Dieser Grundstückswert ist ausschlaggebend dafür, wie hoch die individuelle Steuerlast ausfällt. Bei der Berechnung setzen die Finanzämter, die das Bundesmodell anwenden, im Wesentlichen auf zwei Parameter: den sogenannten Bodenrichtwert, also den anhand von Statistiken berechneten Wert des Bodens. Und die pauschalierte Nettokaltmiete, also einen Betrag, der durch die Vermietung von Immobilien einer bestimmten Kategorie im Durchschnitt eingenommen werden kann.

Kritiker dieses Grundsteuermodells halten das Verfahren für ungerecht. Die errechneten Werte seien zu pauschal und trügen den tatsächlichen Marktverhältnissen nicht ausreichend Rechnung. Ähnliche Immobilien in ähnlichen Gegenden würden häufig ganz unterschiedlich bewertet. Der Standard der Immobilie werde überhaupt nicht in die Berechnungen einbezogen. Ob das Gebäude also etwa häufig renoviert wurde oder ob es sich in baufälligem Zustand befindet, darauf kommt es nicht an.

Die obersten Finanzrichterinnen und -richter in München folgten dieser Kritik nicht. Der Gesetzgeber müsse den Wert von Grundstücken zwar realitätsgerecht bestimmen. Gewisse Unschärfen nimmt das Gericht aber bei einem steuerlichen Massenverfahren, bei dem 36 Millionen Grundstücke evaluiert werden mussten, in Kauf.

In den Steuerverwaltungen dürfte so mancher Finanzbeamter nach diesem Urteilsspruch erleichtert aufgeatmet haben. Denn die Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland ist gerade erst abgeschlossen, die neuen Regeln sind zum Jahreswechsel 2025 in Kraft getreten.

Diese Reform war erforderlich geworden, weil das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die bis dahin geltenden Regelungen der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte. Bis dahin war bei der Ermittlung des Grundstückswerts im Westen der Republik auf die Wertverhältnisse von 1964 abgestellt worden. Im Osten griffen die Finanzämter sogar auf Werte von 1935 zurück. Das habe zu verfassungswidrigen Verzerrungen geführt, die die Steuerzahler in ihrem Recht auf Gleichbehandlung verletzt hätten, urteilte Karlsruhe damals.

Die Entscheidung des Verfassungsgerichts hatte seinen Ausgang damals ebenfalls beim Bundesfinanzhof in München genommen. Die Finanzrichterinnen und -richter hatten das Grundsteuergesetz wegen Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit Karlsruhe vorgelegt. Die Verfassungsrichter teilten die Bedenken, kassierten das Gesetz und setzten dem Gesetzgeber eine Frist für eine Neuregelung.

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Dass der Bundesfinanzhof ihre verfassungsrechtlichen Bedenken gegenüber diesem neuen Gesetz nicht teilen, sorgte heute Morgen in München für Enttäuschung bei Vertretern vom Bund der Steuerzahler und dem Eigentümerverband Haus und Grund. Sie hatten zwei der Klagen unterstützt und kündigten noch im Gerichtsgebäude an, nun vor das Bundesverfassungsgericht ziehen zu wollen. Auch wenn die Münchener Finanzrichter eine Überprüfung der neuen Grundsteuer durch das Verfassungsgericht nicht für erforderlich halten, wird der Streit um die Grundsteuer also vermutlich erneut in Karlsruhe landen.

Leon Fried ist Reporter in der ZDF-Redaktion Recht und Justiz.