Wie Wohnungsbau günstiger werden soll

Eine geringere Norm-Temperatur im Schlafzimmer, weniger Trittschallschutz oder dünnere Wände: Künftig soll es möglich sein, von "Komfortstandards" beim Wohnungsbau abzuweichen - und so Kosten zu sparen. Justizministerin Stefanie Hubig und Bauministerin Verena Hubertz (beide SPD) legten einen Gesetzentwurf vor, mit dem das Bauvertragsrecht entsprechend geändert werden soll. Erfahrungen aus Pilotprojekten zeigen laut Justizministerium, dass die Bauwerkskosten mit einfacherem Bauen um etwa zehn bis 15 Prozent gesenkt werden könnten.

Damit mehr Wohnraum entsteht, müsse Bauen in Deutschland einfacher und günstiger werden, erklärte Hubig. Die Lösung: Verzichten auf teure Extras, die sich inzwischen auf dem Markt längst etabliert haben, aber nicht zwingend vorgeschrieben sind.

"Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum."

Die Ministerinnen wollen das Bauvertragsrecht so ändern, dass man einfacher von gesetzlich nicht zwingenden Standards abweichen kann. Bisher scheitere einfaches Bauen oft an rechtlichen Unsicherheiten, heißt es in den Ministerien. Denn es gilt: Wenn es nicht explizit anders geregelt ist, kann ein Bauherr erwarten, dass sein Haus oder seine Wohnung nach dem üblichen Standard gebaut wird. Als üblich haben sich in den vergangenen Jahren aber hohe Standards eingebürgert, etwa bei Baustoffen oder technischer Ausrüstung.

Bisher scheuen Planer und Unternehmen, davon abzuweichen, weil sie fürchten, am Ende haften zu müssen. Künftig soll gelten: Wenn sich alle Beteiligten einig sind, kann einfacher gebaut werden, mit größerer Rechtssicherheit als bisher. Wird keine Vereinbarung getroffen, bleibt es bei den bisherigen Regeln.

Es geht ausdrücklich nur um Komfortstandards, die das Bauen unnötig teuer machen. Das kann weniger Trittschallschutz im Einfamilienhaus sein, eine niedrigere Deckenhöhe oder der Verzicht auf einen Handtuchtrockner im Bad. Bei Sicherheit und Gesundheit sollen keine Abstriche erlaubt sein, also zum Beispiel bei Brandschutz, Statik, Belüftung oder Licht. Generell soll das Prinzip "genug ist genug" gelten: Man baut nach den gesetzlichen Mindestvorgaben, aber eben nicht besser.

Die Ministerien haben Pilotprojekte ausgewertet - und sie gehen davon aus, dass das einfache Bauen die Kosten für das Gebäude an sich um zehn bis 15 Prozent senken kann. Erwartet wird, dass dann wieder mehr gebaut wird. Denn in Deutschland fehlen mehrere Hunderttausend Wohnungen. Zuletzt legte die Zahl der Baugenehmigungen zwar schon deutlich zu. Von Januar bis August wurden nach Zahlen des Statistischen Bundesamts 169.400 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden genehmigt - gut 12 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig steigen wegen des Iran-Kriegs aber auch die Kosten für Materialien und Energie und die zehnjährigen Bauzinsen. Daher gibt es Befürchtungen, dass der Aufschwung bei den Baugenehmigungen schon bald abebbt.

Die beiden Ministerinnen peilen ein Inkrafttreten frühestens Mitte 2027 an. Bis dahin ist aber noch viel zu tun. Denn der Gesetzentwurf ist in der Bundesregierung, also mit den anderen Ministerien, noch nicht abgestimmt. Außerdem dürfen sich jetzt erst einmal die Bundesländer und betroffene Branchenverbände dazu äußern. Der nächste Schritt wäre ein Beschluss im Kabinett, dann würde das Ganze in den Bundestag und den Bundesrat gehen. Insgesamt zieht sich die Debatte um das einfache Bauen auch schon recht lange hin: Den ersten Aufschlag für den sogenannten Gebäudetyp E (wie "Einfach") hatte vor Jahren die Ampel-Regierung aus SPD, Grünen und FDP gemacht.

Wenn Bauen auch einfacher geht, könnten mehr neue Wohnungen entstehen, ein wachsendes Angebot die Wohnungssuche erleichtern und den Mietanstieg dämpfen - das ist die Hoffnung hinter dem Vorhaben. Mieter- und Verbrauchervertreter warnten aber schon in einer frühen Stellungnahme vor weniger Qualität zum gleichen Preis. Ihre Forderung: Wer günstiger baue, müsse diese Einsparungen auch an Mieterinnen und Mieter, private Bauherren und Wohnungskäufer weitergeben.

Vermietervertreter sehen dagegen die Gefahr, dass Mieter in Typ-E-Wohnungen sie wegen vermeintlicher Mängel belangen könnten. Und mit dem neuen Gebäudetyp allein sei der Kampf gegen hohe Mieten ohnehin nicht gewonnen, machen die Grünen deutlich.

Skepsis herrscht auch beim Koalitionspartner, der Union: Ihr Baupolitiker Jan-Marco Luczak (CDU) fürchtet, dass der Gebäudetyp E daran scheitern könnte, dass Bauherren und Firmen ihn ausdrücklich vereinbaren müssen. Er schlägt stattdessen einen gesetzlichen Basisstandard als neues "Normal" vor. "Wenn dieser eingehalten wird, ist ein Werk mangelfrei." Ähnliche Äußerungen kamen aus der Bau- und Immobilienbranche.