Wohnung untervermieten - was erlaubt ist und was nicht

Grundsätzlich muss vom Vermieter immer die Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt werden. Hierbei kommt es darauf an, ob der Mieter nur einen Teil oder seine ganze Wohnung untervermietet. In letzterem Fall kann der Vermieter die Zustimmung zur Wohnung grundsätzlich verweigern.

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Dafür kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Soll nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden, kann der Vermieter die Zustimmung in der Regel nicht verweigern. Dies gilt jedenfalls dann, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht.

Das ist zum Beispiel gegeben, wenn sich das Einkommen des Mieters verringert hat oder er aus beruflichen Gründen zeitweise ins Ausland ziehen muss. Die Vorschrift gilt auch für eine Ein-Zimmer-Wohnung, sofern der Mieter die Wohnung weiterhin betreten kann oder persönliche Gegenstände in der Wohnung belässt.

Nur in besonderen Fällen darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, zum Beispiel wenn eine Überbelegung droht. Auch für den Vermieter kann die Untervermietung von Vorteil sein: So darf er einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Zustimmung sonst nicht zumutbar wäre.

Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn durch die Untervermietung mehr Personen in der Wohnung leben als ursprünglich vereinbart. Daneben kann auch der Mietvertrag Regelungen zur Untermiete enthalten. Diese haben Vorrang, sofern sie den Mieter nicht benachteiligen.

Nahe Familienangehörige wie Ehegatten, Kinder oder Eltern dürfen auch ohne vorherige Erlaubnis einziehen. Für den Lebenspartner des Mieters gilt das allerdings nicht. Außerdem dürfen auch Besucher ohne Erlaubnis in die Wohnung aufgenommen werden, solange sie dort nicht länger als sechs Wochen wohnen.

Empfohlen wird, schriftlich nach der Möglichkeit zur Untervermietung zu fragen. Hierdurch kann im Streitfall die Zustimmung des Vermieters leichter bewiesen werden. Der Vermieter darf zudem Name, Geburtsdatum, Anschrift und Beruf des Untermieters erfragen.

Auch hier gelten die oben genannten Grundsätze. Bei WG-Neugründungen sollte bereits vor Abschluss des Mietvertrages der Vermieter über das WG-Vorhaben informiert werden.

Bestenfalls vereinbaren Vermieter und Mieter dann bereits im Mietvertrag Regelungen zur Untervermietung, etwa zum Verfahren beim Wechsel von Mitbewohnern. Alternativ können auch alle Mitbewohner als Hauptmieter in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Ja, aber auch hierfür ist eine Erlaubnis des Vermieters notwendig. Zudem gelten in vielen Ballungsräumen Sondervorschriften. In Berlin muss eine Umwandlung der eigenen Wohnung in eine Ferienwohnung zunächst vom zuständigen Bezirksamt genehmigt werden.

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Auch in diesem Fall darf der Mieter nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der Vermieter einverstanden ist. Deshalb ist es empfehlenswert, dem Vermieter eine vierzehntägige Frist zu setzen.

Liegt ein berechtigtes Interesse vor und verweigert der Vermieter die Erlaubnis oder reagiert er nicht, kann der Mieter die Zustimmung vor Gericht einklagen. Außerdem kann er Schadensersatz fordern.

Nein. Grundsätzlich darf der Mieter mit der Untermiete nur die Kosten decken, die ihm ohnehin entstehen. Eine gewinnbringende Untervermietung scheidet somit aus.

Der Mieter sollte die Wohnung nicht ohne Erlaubnis untervermieten - in diesem Fall darf der Vermieter nämlich kündigen und der Mieter müsste die Wohnung räumen.

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Dies gilt auch für den Untermieter, der sein Wohnrecht nur gegenüber dem Mieter geltend machen kann. Unter Umständen kann er aber Schadensersatz verlangen. Denn der Mietvertrag zwischen Untermieter und Mieter gilt weiterhin.