Schönheitsreparaturen bei Auszug: Was ist zulässig?

Fast jeder Mietvertrag enthält sie - doch nicht alle Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind zulässig. "Schönheitsreparaturen" bezieht sich dabei auf alle Reparaturen, die infolge von Abnutzung nötig sind, wie Streichen oder Tapezieren. In vielen Mietverträgen steht zum Beispiel, dass die Wohnung zu einem festen Zeitpunkt zu renovieren ist.

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Dieser hat für einen "bezugsgeeigneten Zustand" zu sorgen und diesen zu erhalten. Im Mietvertrag ist diese Pflicht jedoch häufig auf den Mieter abgewälzt. Diese Abwälzung ist möglich, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben worden ist. Bei den folgenden weitverbreiteten Klauseln sollten Mieter jedoch aufmerksam werden.

Klauseln, die Mieter verpflichten Schönheitsreparaturen in festen Zeitabständen durchzuführen, sind oft unwirksam. Eine weitverbreitete Formulierung ist, dass Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre durchzuführen sind. Die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen muss vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängen. Durch Zusätze wie "in der Regel" ist die Klausel aber unter Umständen wirksam.

Klauseln wie "Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Wohnung nur weiß zu lackieren" sind ebenfalls unzulässig. Denn diese Farbvorgabe gilt auch für die Zeit, während der der Mieter in der Wohnung lebt, was diesen unverhältnismäßig einschränkt.

Auch eine Klausel, wonach der Mieter unabhängig von Wohndauer und den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen muss, ist nicht erlaubt.

Die Klausel, dass der Mieter die Renovierung von einem Fachbetrieb durchführen lassen muss, ist nichtig. Es zählt vielmehr das Ergebnis der Arbeit. Daher können die Schönheitsreparaturen auch vom Mieter durchgeführt werden. Fachgerecht sind Arbeiten, die von "mittlerer Güte sind". Ein teurer Malerbetrieb ist daher für die Renovierung nicht nötig.

Klauseln, wonach Mieter in eine unrenovierte Wohnung ziehen und sich per Mietvertrag dazu verpflichten, die Wohnung bei Auszug zu renovieren, sind ebenfalls unwirksam. Diese lauten oftmals: "Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung neu gestrichen zurückzugeben." Dabei muss der Mieter aber beweisen, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war.

Ist eine Klausel unwirksam, sind Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet. Dabei ist jedoch Vorsicht aus Mietersicht geboten: Stellt sich heraus, dass die Klausel doch wirksam war und die Wohnung wurde unrenoviert übergeben, kann der Vermieter die Kosten für die Renovierung zurückfordern.

Umgekehrt gilt: Wird erst nach Renovierung und Auszug festgestellt, dass die entsprechende Klausel unwirksam war, können die Kosten unter Umständen zurückgefordert werden. Dabei gilt jedoch eine Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags.

Um Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zu vermeiden, sollte sowohl bei Einzug als auch bei Auszug Wert auf ein sorgfältiges Übergabeprotokoll gelegt werden. Dadurch wird idealerweise der gegenwärtige Zustand der Wohnung festgehalten. Es sollten Zählerstände, Wände und Decken auf Wasserflecken sowie das Schließen von Fenstern und Türen überprüft werden. So kann der Vermieter später nicht behaupten, dass die Schäden nach Einzug entstanden sind.

Sollte es doch zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kommen, empfiehlt sich eine fachkundige Beratung, zum Beispiel beim Mieterschutzverein.

Wilhelm Terporten ist Rechtsreferendar in der Redaktion Recht und Justiz.

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